경매 낙찰 후 절차 11 : 총 비용, 수익률 계산

경매 낙찰 총 비용에 대해 이야기해보겠습니다. 경매로 물건을 낙찰받으면 낙찰대금뿐 아니라 기타 부대비용이 들어갑니다. 대충 취득세나 대출 이자만 생각하고 계신다면 이 글을 꼭 읽어보시기 바랍니다. 수익률은 낙찰가로 따질 게 아니라 총 투입한 비용으로 계산해야하기 때문입니다. 

 

 

<경매 낙찰 후 절차> 시리즈 링크를 첨부합니다. 낙찰부터 명도, 경락잔금대출, 전세 계약 등 전과정을 다뤘으므로 큰 도움이 되실 거라 자부합니다. 읽어보시기 바랍니다!

 

1. 오피스텔을 낙찰받다

2.경락잔금대출 알아보기

3. 사건기록열람

4. 명도

5. 경락잔금대출 받으러 가기

6. 법무사 비용 견적받기

7. 잔금 납부하고 소유권이전등기

8. 낙찰부터 잔금 납부까지 타임라인

9. 세입자 구하기
10. 전세금으로 대출 상환하기

경매 낙찰 후 절차 10 : 전세 잔금, 경락잔금대출 상환, 말소 등기, 중도상환수수료

 

 

 

경매 낙찰 총 비용

경매로 부동산을 낙찰받은 경우 총 투입해야하는 비용은 생각보다 많습니다. 저는 돈을 어디로 보내는지에 따라 분류해보겠습니다. 크게 법원에 내는 돈, 은행에 내는 돈, 공인중개사(부동산)에 내는 돈, 그리고 낙찰받은 물건 자체에 투입되는 돈, 이렇게 4가지가 되겠습니다.

 

낙찰 후 법원, 은행, 공인중개사, 물건에 투입되는 비용은 다음과 같습니다. 법원에 내는 돈은 입찰 당일에 낸 입찰보증금을 제외하곤 대부분 법무사를 통해서 지불합니다.

 

• 법원에 내는 돈 : 법무사를 통해서 지불함. 낙찰 대금, 취득세, 등기 비용, 법무사 비용 등
• 은행에 내는 돈 : 대출 이자, 중도상환수수료
• 공인중개사에 내는 돈 : 중개수수료
• 물건 자체에 드는 돈 : 미납관리비, 청소비용, 관리비

 

그럼 하나하나 살펴보겠습니다. 금액을 전부 공개하면 개인정보가 드러날 것 같아 낙찰가 대비 몇 %가 투입됐는지로 설명하겠습니다.

 

 

반응형

 

 

법원에 내는 돈

 

⚠️낙찰 대금, 취등록세, 국민주택채권

먼저 법원에 내는 돈입니다. 법원에 내는 돈은 대부분 법무사를 통해서 납부하게 됩니다. 취등록세와 국민주택채권은 법으로 정해진 만큼 내게 돼있습니다. 어느 법무사무소에 가든 같은 금액이어야 맞습니다. 하지만 간혹 국민주택채권으로 눈탱이치는 경우가 있으니 확인하시기 바랍니다.

 

 

⚠️사건기록열람

사건기록열람은 낙찰 다음날 법원에 가서 하게 됩니다. 이때 500원을 내야하는데요. 자세한 절차는 아래 글 참고하세요.

👉 사건기록열람하는 방법

 

 

⚠️법무 비용

법무사 비용은 여러 군데 견적을 받아보셔야 합니다. 거의 비슷하긴 한데요. 그래도 잘 알아보면 최대 몇십만원까지도 아낄 수 있습니다. 비용을 아껴야 수익이 늘어나니까 발품은 파는 게 좋겠죠? 사실 발품이랄 것도 없는 게 대출이모들한테 문자 뿌려놓으면 알아서 견적 내서 답장해줍니다. 괜찮은 조건을 제시한 1~2곳 정도에 전화해서 견적 뽑으시면 됩니다.

 

법무비용 견적내는 방법은 아래 글을 참고하세요.

👉 법무사 비용 견적 받기

 

 

⚠️말소 등기

말소 등기는 전세금으로 경락잔금대출을 전액 상환할 경우에 진행하는데요. 이것 역시 대출 상환하는 날 법무사 통해서 진행합니다. 법무사에게 등기비용을 보내면 법무사가 법원에 가서 말소등기를 해줍니다. 이건 셀프로 못합니다. 관련 절차는 아래 글에 설명했습니다.

👉 말소 등기할 때 주의사항

 

 

이렇게 해서 법원에 내는 돈은 낙찰가의 5.27%였네요.

 

 

 

반응형

 

 

은행에 내는 돈

은행에 내는 돈은 두 가지입니다. 대출 이자와 중도상환수수료인데요. 많은 분들이 대출 이자는 입찰 전에 계산하시는데 중도상환수수료를 빼먹습니다. 만약 전세금을 받아서 대출을 전액 상환할 계획이라면 중도상환수수료도 꽤 된다는 거 알아두셔야 합니다.

 

저는 대출 실행하고 갚기까지 50일 정도 걸렸는데요. 중도상환수수료가 대출이자만큼 나왔습니다. 참고로 경락잔금대출 금리는 5.6%였고, 중도상환수수료는 0.75%였습니다.

 

은행에 내는 돈은 낙찰가의 1.15%였습니다.

 

 

 

부동산에 내는 돈

실거주용으로 낙찰받은 게 아니라면 전세든 월세든 임대계약을 맺으실 텐데요. 저는 전세를 맞췄습니다. 간혹 전세를 빨리 맞추고 싶어서 부동산에 중개료를 더 주는 분들도 계십니다. 저는 그리 급하지 않았고 전세도 빨리 맞춰져서 정해진 요율대로만 냈습니다.

 

 

복비로 낙찰가의 0.46%를 지불했습니다.

 

 

 

 

물건 자체에 드는 돈

⚠️청소 비용

물건 자체에 드는 돈도 꽤 있습니다. 만약 집이 더럽다면 입주청소를 불러야할 수도 있습니다. 생략할 수도 있지만 집이 더러우면 세를 맞추기 어려워서요. 깔끔한 느낌은 들 정도로 만들어두셔야 합니다. 저희는 다행히 방이 깔끔해서 남편이랑 둘이 청소했습니다. 혹시 집에 고장난 것들이 있으면 수리 비용도 든다는 점 고려해야 합니다.

 

 

⚠️미납관리비

미납관리비도 유의하셔야 합니다. 저는 임차인과 협상해서 미납관리비의 절반만 부담했습니다. 이 과정은 아래 글에 담았습니다.

👉 임차인과 미납관리비 협상하기

 

 

반응형

 

 

⚠️임대 전 관리비

제가 생각 못했던 게 이 부분인데요. 기존 세입자가 떠난 뒤 새 세입자를 맞출 때까지 관리비는 소유자가 부담합니다. 저는 두 달치 관리비를 냈습니다. 큰 돈은 아니었지만 꽤나 부대비용이 많이 든다는 걸 느꼈습니다.

 

 

⚠️명도확인서 등기

저는 임차인 이사날 시간을 맞출 수가 없어서 명도확인서를 등기로 보내주었습니다. 익일특급으로 보내니 3,620원이 들었습니다.

 

 

 

반응형

 

종합

이렇게 해서 경매 낙찰 총 비용은 낙찰가의 108.03%였습니다. 이 중 75%는 경락잔금대출로 충당했기 때문에 실제로 제 현금은 낙찰가의 33% 정도가 들어갔습니다.

 

 

정리하자면, 1억원에 오피스텔을 낙찰받는다면 전세를 맞추기 전까지 내 돈이 3,300만원은 들어간다는 겁니다. 물론 신탁 대출을 하면 대출 한도가 더 나오기 때문에 현금 투입 비중을 낮출 수 있습니다. 하지만 경매 투자는 보수적으로 접근해야 한다는 주의라 낙찰가의 30% 정도는 준비해야 한다고 생각합니다.

 

 

 

---

경매 투자를 생각하시는 분들께 이 글이 도움이 되길 바랍니다. 이런 글도 추천합니다!

 

경매잔금대출 경락잔금대출 기본 지식 7가지

 

무료 경매 사이트 두인경매로 물건 찾기