목차
경매로 부동산을 낙찰받고나서 전액을 현금으로 지불하는 사람은 거의 없습니다. 대부분 경매잔금대출, 정확한 용어로는 '경락잔금대출'을 받습니다. 흔히 경락잔금대출은 낙찰가의 90%까지 나온다고 알려져 있습니다. 초보자들은 이 말만 믿고 덜컥 낙찰을 받았다가 대출을 못받는 실수를 저지르기도 합니다. 오늘은 경락잔금대출 기본 지식 7가지를 알아보겠습니다.
✍️
본 게시물은 경매로 실제 수익을 내고 있는 투자자로서 쓴 글입니다.
이 글이 도움이 된다면 광고 한번씩 클릭해주시면 감사하겠습니다.
꾸준한 포스팅에 큰 도움이 됩니다.
1. 경락잔금대출이란?
경락잔금대출이란 경매로 부동산을 낙찰받은 낙찰자가 해당 물건을 담보로 받는 대출을 말합니다. 여기서 잔금이란 낙찰가에서 입찰보증금을 뺀 금액을 말합니다.
예를 들어, 낙찰가가 2억이고 입찰보증금이 1천만원이었다면 낙찰가에서 입찰보증금을 뺀 1억9천만원이 잔금입니다. 대부분의 낙찰자는 잔금의 상당 부분을 경락잔금대출로 끌어옵니다.
2. 경락잔금대출 한도
경락잔금대출 한도는 일반 신용대출이나 전세자금대출에 비해 많이 나온다는 특징이 있습니다. 보통 낙찰가의 80~90%까지 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 물건에 따라, 지역에 따라, 소득에 따라 한도는 달라질 수 있습니다.
부동산은 기본적으로 억 단위이기 때문에 대출한도가 1~2% 적게 나오는 것만으로 내 현금이 몇백만원, 많게는 천만원 단위로 더 투입될 수 있습니다. 만약 가용할 현금이 부족하다면 잔금을 지불하지 못하고 입찰보증금을 날리는 상황이 발생합니다.
그렇기 때문에 경락잔금대출 한도는 반드시 보수적으로 잡고 입찰하셔야 합니다.
3. 경락잔금대출 금리
경락잔금대출 금리는 대출 형태, 물건 종류, 은행, 한도 등에 따라 달라집니다. 2023년 8월 인천의 1억원대 오피스텔을 낙찰받았을 당시 경락잔금대출 금리는 5.0~5.9% 수준이었습니다. 대출 금액이 커질수록 금리는 낮아지는 편입니다.
경락잔금대출 금리 역시 보수적으로 잡고 수익을 계산하셔야 합니다. 금리를 낮게 잡고 계산해보니 수익이 좋아서 낙찰을 받았는데 예상보다 금리가 높아 수익이 나지 않을 수 있습니다.
한도와 금리 모두 보수적으로 잡고 계산하면 수익 나는 물건이 어디 있냐고 반문하실 수 있습니다. 맞는 말씀입니다. 하지만 바꿔서 생각해보면 아주 보수적으로 잡았는데도 수익이 나는 물건이라면 실제로는 훨씬 더 큰 수익을 낼 가능성이 큽니다. 게다가 손실을 볼 가능성은 아주 적죠.
수익이 적은 물건을 여러 개 받느니 수익이 좋은 거 하나 받는 게 무조건 이득입니다.
4. 경락잔금대출 중도상환수수료
초보자들이 놓치기 쉬운 게 중도상환수수료입니다. 경락잔금대출은 거의 대부분 중도상환수수료가 있습니다. 경락잔금대출을 받은 뒤 전세를 맞춰서 대출을 갚을 계획이라면 중도상환수수료도 꼭 따져보셔야 합니다.
2023년 8월 기준으로 중도상환수수료는 0.75%~1.5% 수준이었습니다. 만약 대출 금액이 크다면 중도상환수수료는 낮아집니다. 은행 입장에서는 대출금액이 크면 대출 이자로도 꽤 돈이 되니까 중도상환수수료는 약간 줄여주는 겁니다.
중도상환수수료는 "상환금액 × 요율 × (잔존 기간/대출 기간)"으로 계산합니다. 계산이 복잡하니 계산기를 쓰시는 걸 추천합니다.
경락잔금대출로 1억원을 받은 다음 1달 만에 전액을 상환한다고 가정해보겠습니다.
| 대출 금액 | 1억원 |
| 중도상환수수료 | 1.5% |
| 대출일자 | 2023.01.01 |
| 만기일자 | 2026.01.01 |
| 상환일자 | 2023.02.01 |
| 중도상환수수료 | 146만원 |
이 경우 중도상환수수료는 146만원입니다. 수익이 큰 물건이라면 크게 부담되지 않는 금액일 수 있습니다. 하지만 수익을 낮게 잡고 들어간 물건이라면 중도상환수수료도 수익을 크게 깎아먹을 수 있습니다.
5. 경락잔금대출 상환기간
경락잔금대출은 보통 3년 만기입니다. 3년 뒤 연장할 수 있습니다.
6. 경락잔금대출 불가 물건
경락잔금대출이 모든 물건에 나오는 건 아닙니다. 부동산을 담보로 하기 때문에 해당 물건이 충분한 가치가 있어야 하는데요. 건축물대장상 위반건축물이거나 유치권을 행사 중인 물건 등은 경락잔금대출이 안나오기도 합니다. 간혹 위반건축물의 위반 정도가 경미한 경우에는 그만큼을 차감하고 대출을 해주기도 하는데요. 개인적으로 이런 리스크는 감수하지 않는 게 좋다고 생각합니다.
7. 경락잔금대출 무직도 가능할까?
경락잔금대출은 부동산을 담보로 하는 대출이기 때문에 소득이 상관없다는 이야기도 있습니다. 하지만 저는 아니라고 봅니다.
낙찰받은 시점에서 소득이 없더라도 지난해 기준 연말정산이나 종합소득세 신고 등으로 추산할 만한 소득이 있다면 대출이 나오기도 합니다. 하지만 낙찰 시점에 아무 소득이 없고, 다른 재산도 없으며, 최근 신고된 소득도 없다면 경락잔금대출을 받기 힘듭니다.
다만 지역과 물건에 따라 대출이 가능할 수도 있으므로 입찰 전에 대출 가능 여부를 확인해보는 걸 추천합니다.
이상으로 경매잔금대출 경락잔금대출에 대한 기본 지식 7가지를 알아보았습니다. 경매로 투자를 하는 분에게 경락잔금대출은 떼려야 뗄 수 없는 존재인 만큼 반드시 제대로 숙지하셔야 합니다.
아래는 제가 낙찰을 받고 쓴 10편의 후기이니 참고하시기 바랍니다.
👇 경매 낙찰 후 절차 전편
1편: 경매 낙찰! 나의 실수, 입찰가 산정 기준, 수익률 계산
5편: 경락잔금대출 자서, 부대조건(금리 우대 조건) 확인하기
9편: 전세 계약, 소요 기간, 부동산 여러곳, 피터팬
10편: 전세 잔금, 경락잔금대출 상환, 말소 등기, 중도상환수수료
