경매 낙찰 후 절차 타임라인! 낙찰부터 잔금 납부까지 전 과정

경매 낙찰 후 절차

인생 첫 낙찰을 받고 우당탕탕거리며 잔금 납부까지 끝냈다. 아직 세 맞추는 일이 남았지만 경매 낙찰 후 절차에 대해 정리하고 복기해보려고 한다. 매 절차마다 상세한 후기를 남겼으니 함께 읽어보면 더욱 좋다.

 

 

본 게시물은 제가 경매를 낙찰받은 뒤 직접 겪은 과정을 정리한 글로,
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타임라인

✅ 8/9 낙찰

✅ 8/10 대출 상담

✅ 8/11 사건기록열람, 임차인 통화, 집 내부 확인

✅ 8/13 임차인과 관리비 협상

✅ 8/14 명도 완료

✅ 8/15 집 청소

✅ 8/16 매각허가결정, 명도확인서 발송

✅ 8/21 대출 자서

✅ 8/28 잔금 납부, 소유권이전등기

✅ 8/30 부동산 매물 등록

 

낙찰부터 명도까지 5일, 잔금 납부까지 19일 소요

 

 

 

 

8/9 낙찰

경매 첫 낙찰! 나의 실수, 입찰가 산정 기준, 수익률 계산

8월 9일 인생 첫 낙찰을 받았다. 낙찰을 받은 기쁨도 잠시.. 실수로 너무 비싼 가격을 적었단 사실을 깨닫고 우울했다. 이러나 저러나 남는 투자라서 다행이긴 하지만 여전히 '1천만원은 더 벌 수 있었는데' 하는 생각이 머릿속을 맴돈다.

 

 

 

 

 

8/10 경락잔금대출 상담

경매 낙찰 후 절차 2 : 경락잔금대출 금리, 한도, 신탁 근저당

낙찰 다음날부터 경락잔금대출을 열심히 알아봤다. 낙찰 당일 받아온 대출이모 명함에 전부 연락을 돌렸다. 사업자 신탁으로는 낙찰가의 최대 93%까지 대출이 가능했고, 사업자 근저당으로는 75%가 최대였다. 금리는 대략 5.2~5.8%.

 

 

입찰하기 전 수익 따져볼 때는 대출 80%, 금리 5%로 잡고 계산했던 터라 현금 수급에 살짝 차질이 생겼다. 월세를 놓는다면 사업자 신탁도 가능했을 텐데 상황상 전세로 돌려야 해서 계획이 조금 틀어졌다. 앞으로는 입찰 전 수익률 계산할 때 대출 75%, 금리 5.5% 잡아야겠다.

 

 

 

 

8/11 사건기록열람, 임차인 통화, 집 내부 확인

경매 낙찰 후 절차 3 : 사건기록열람, 대리인 준비물, 확인할 내용

임차인 연락처를 구하기 위해 사건기록열람을 갔다. 다행히 한번에 연락처를 확인했고 연락도 곧바로 닿았다. 사건기록상 임차인이 60대라서 혹시나 명도가 어렵지 않을까 고민했었다. 하지만 실제 거주한 건 그 아들이었고, 나랑 또래인 데다 상당히 나이스한 분이어서 말이 잘 통했다.

 

 

 

 

 

8/13 관리비 협상

경매 낙찰 후 절차 4 : 명도, 공용관리비, 협상 방법

낙찰받은 집은 미납관리비 200만원이 있었다. 공실이라 세대관리비는 얼마 안될 테니까 전액 인수한다는 생각으로 입찰했다. 하지만 막상 문을 열어보니 공실이라고 보기 어려웠다. 임차인 짐이 거의 그대로 남아있었기 때문.

 

 

설령 임차인이 실제로 거주하진 않았더라도 내가 미납관리비 전액을 낼 이유는 없는 것 같았다. 결국 임차인과 반반 부담하는 것으로 쉽게 협상을 끝냈다. 낙찰 5일 만에 임차인은 미납관리비 절반을 납부하고 집을 비웠다.

 

 

 

 

 

법무사 비용 견적 비교

경매 낙찰 후 절차 6 : 법무사 비용 견적 비교

법무사 비용은 부르는 게 값이다. 흥정은 선택 아닌 필수. 보통 대출 자서 전에 견적 비교를 끝내야 한다. 견적서도 꼼꼼히 읽어봐야 한다. 최종적으로 처음 불렀던 가격에서 16만 2천원을 깎았다.

 

 

 

 

8/21 대출 자서

경매 낙찰 후 절차 5 : 경락잔금대출 자서, 부대조건(금리 우대 조건) 확인하기

낙찰받기 전까지 대출 자서 뜻도 몰랐다. 은행 가서 대출 서류에 서명한다는 뜻이었다. 생각보다 별 거 아니었다. 다만 대출이모가 나한테 안내해준 금리는 모든 부대조건을 충족해야 받을 수 있는 우대금리였다.

 

 

은행에 가보니 3가지 조건이 있었다. 모두 하려다가 시간이 너무 오래 걸리고 우리는 대출을 금방 갚을 거라 1개만 했다. 결과적으로 대출이모가 안내해준 금리보다 0.4%p 비싸게 받았다.

 

 

 

 

 

8/28 잔금 납부, 소유권이전등기

경매 낙찰 후 절차 7 : 경락잔금대출 받고 잔금 납부, 소유권이전등기

낙찰 19일 뒤 잔금을 치렀다. 경락잔금대출이 있어서 법무사를 썼고, 덕분에 쉽게 소유권이전등기까지 마쳤다. 내가 한 거라곤 집에서 기다린 것뿐.

 

 

 

 

 

이제 이 오피스텔은 제 겁니다.

 

 

 

 

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👇경매 낙찰 후 절차 전편 바로가기

1편: 경매 첫 낙찰! 나의 실수, 입찰가 산정 기준, 수익률 계산

2편: 경락잔금대출 금리, 한도, 신탁 근저당

3편: 사건기록열람, 대리인 준비물, 확인할 내용

4편: 명도, 공용관리비, 협상 방법

5편: 경락잔금대출 자서, 부대조건(금리 우대 조건) 확인하기

6편: 법무사 비용 견적 비교

7편: 경락잔금대출 받고 잔금 납부, 소유권이전등기

8편: 타임라인! 낙찰부터 잔금 납부까지 전 과정

9편: 전세 계약, 소요 기간, 부동산 여러곳, 피터팬
10편: 전세 잔금, 경락잔금대출 상환, 말소 등기, 중도상환수수료

11편: 경매 총 비용

 

 

 

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