선순위임차인 경매 주의사항 (배당요구, 임금채권, 당해세 확인!)

선순위임차인

경매 사이트에서 사건을 검색하다보면 '선순위임차인'이 있다고 적힌 물건들이 있습니다. 대부분 빨간 글씨로 경고를 알리고 있는데요. 선순위임차인 뜻과 선순위임차인이 있는 물건에 입찰할 때 주의할 점을 알려드리겠습니다.

 

 

 

선순위임차인 뜻

선순위임차인이란 다른 채권자들보다 먼저 배당을 받아가는 임차인을 말합니다. 낙찰자는 자신의 입찰가에 상관없이 임차인의 보증금을 전액 변제해야 합니다.

 

 

 

 

예를 들어 선순위임차인의 보증금이 1억원인 물건의 경우, 낙찰자가 6천만원에 낙찰을 받았다고 하더라도 나머지 4천만원을 임차인에게 물어줘야 한다는 뜻입니다. 만약 낙찰자가 보증금 전액을 변제해주지 않는다면 선순위임차인은 낙찰자를 상대로 소송을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

선순위임차인 경매 주의사항

선순위임차인이 있는 물건이라면 입찰할 때 조심하고 또 조심해야 합니다. 몇 가지 주의사항을 정리해보면,

 

 

1. 선순위임차인의 보증금이 현재 매매 시세보다는 낮아야 한다.

선순위임차인의 보증금이 너무 비싸다면 지금 시세로 매수하는 것보다 비싼 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 

예를 들어 현재 매매 시세가 1억원인 아파트가 경매에 나왔다고 가정하겠습니다. 그런데 선순위임차인의 보증금이 1억1000만원이라면 어떻게 될까요? 얼마에 낙찰을 받든지 간에 선순위임차인에게 총 1억1000만원을 줘야하므로 시세로 매수하는 것보다 더 비싸게 사는 셈이 됩니다. 따라서 이런 물건은 입찰하지 말아야 합니다.

 

 

👉 네이버 부동산으로 시세 확인할 것

 

 

2. 선순위임차인이 배당요구를 제대로 했는가?

대항력을 갖춘 선순위임차인도 다른 채권자들과 마찬가지로 정해진 기간 안에 배당요구를 해야합니다. 단, 선순위임차인이 직접 경매를 신청했거나 임차권등기를 했다면 배당요구를 하지 않아도 됩니다.

 

 

만약 선순위임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 선순위임차인의 보증금을 별도로 물어줘야 합니다.

 

 

예를 들어 배당요구를 하지 않은 선순위임차인의 보증금이 1억원인 물건을 6천만원에 낙찰받았다고 가정해보겠습니다. 이 경우 낙찰대금 6천만원 중 선순위임차인에게 배당되는 돈이 없으므로 낙찰자는 별도로 1억원을 마련해 선순위임차인에게 돌려줘야한다는 의미입니다.

 

 

👉 매각물건명세서를 통해 선순위임차인이 배당요구종기 전에 배당요구를 했는지 확인할 것

 

 

 

3. 선순위임차인보다 앞선 채권이 있는가?

당해세와 임금채권은 0순위로 배당되는 채권입니다. 이 채권들은 선순위임차인의 보증금보다 먼저 변제됩니다. 따라서 당해세나 임금채권이 많다면 낙찰대금으로 선순위임차인의 보증금을 다 못 주는 상황이 생길 수 있습니다.

 

 

예를 들어 선순위임차인의 보증금이 1억원이라 1억원에 낙찰을 받았는데 당해세와 임금채권이 5천만원 있었다면 이 돈부터 배당이 되고 선순위임차인은 남은 5천만원만 받아갑니다. 그렇다면 낙찰자는 추가로 5천만원을 선순위임차인에게 물어줘야 합니다. 결국 1억5천만원에 산 셈이 됩니다.

 

 

👉등기부등본, 매각물건명세서를 통해 확인할 것

 

 

결론

이상으로 선순위임차인이 있는 경매 물건에 입찰할 때 주의사항을 짚어보았습니다. 선순위임차인의 보증금 크기, 배당요구 여부 등에 따라 매수하는 가격이 시세보다 비싸질 수 있다는 점 반드시 유의하시고 입찰하시기 바랍니다.

 

 

 

 

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