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경매 낙찰 후 법무사 비용
경매로 부동산을 낙찰받았다면 소유권이전등기를 해야한다. 만약 경락잔금대출을 받지 않는다면 셀프등기도 가능하다. 하지만 대출을 받는다면 무조건 법무사를 끼고 등기를 해야 한다. 당연히 법무 수수료가 발생한다. 법무 수수료는 정찰제가 아니다. 즉, 부르는 게 값. 꼼꼼히 비교해야 호구 당하지 않는다.
본 게시물은 제가 경매를 낙찰받은 뒤 직접 겪은 과정을 정리한 글로,
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법무사 비용
법무사 비용이란 낙찰 잔금 납부, 취등록세 등 납부, 소유권 이전 등기 등을 대행해주는 비용이다. 대출이모님들은 통상 '등기 비용'이라고 표현한다.
등기 비용은 공과금(취등록세, 채권매입 등)과 보수액(법무 수수료)으로 나뉜다. 간단하게 '공과금은 정찰제, 보수액은 부르는 값'으로 생각하면 된다. 하지만 공과금 항목 안에도 제증명, 세무 대행 같은 항목이 슬쩍 들어가있곤 하기 때문에 견적서를 꼼꼼히 뜯어봐야 한다.
여러 곳에 등기 비용 견적을 문의한 결과 최대 20만원까지 차이가 났다. 당연하게도, '저쪽 사무소에는 등기 비용 n만원에 해주겠다던데요'라고 하면 흥정이 가능하다. 결국 최저가를 불렀던 사무소랑 같은 비용에 해주었다. 리얼 고무줄 견적..
공과금 정찰 항목
일단 견적서를 뜯어봐야 한다. 공과금 중 가격이 정해져있는 항목은 다음과 같다.
✅ 취득세 : 낙찰가의 4%
✅ 지방교육세 : 낙찰가의 0.4%
✅ 농어촌특별세 : 0.2%
✅ 증지대 15,000원
✅ 국민주택채권(서울 및 광역시) : (건물분 시가표준액의 1% + 토지분 시가표준액의 4%) * 잔금일 할인율 (2023.8 기준 약 13%)
여기서 함정은 국민주택채권이다. 딱 보기에도 계산식이 복잡하고 심지어 시세가 적용되는 항목이다. 이말인 즉슨, 법무사에서 '삥땅'치기 딱 좋단 소리. 만약 견적서에 적힌 금액이 너무 비싸다면 채권영수증을 요구해서 법무사로부터 차액을 돌려받아야 한다.
국민주택채권이란?
부동산을 매입할 때 의무적으로 구매해야하는 채권. 채권을 산 다음 이자를 받으며 5년간 보유하다가 팔 수도 있지만, 대부분 사자마자 할인율만큼만 부담하고 바로 판다. 채권매입금액이 100만원이고 오늘자 할인율이 10%라면 10만원만 내면 된다는 이야기다.
자기부담금 계산하는 방법은 어렵지 않다. 토지분 시가표준액과 건축분 시가표준액을 확인한 뒤 부동산 계산기를 돌리면 된다. 제일 하단에 '채권할인료' 항목이 내가 실제로 내야하는 돈이다.
👇국민주택채권 계산기
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액
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🧮 토지분 시가표준액 구하는 방법
- 부동산 공시가격 알리미 접속 > 토지 > 개별공시지가 > 주소 입력 후 개별공시지가 확인
- 개별공시지가 * 대지지분 = 토지분 시가표준액
🧮 건축분 시가표준액 구하는 방법
- 위택스 접속 > 지방세 정보 > 시가표준액 조회 > 주소 입력 후 시가표준액 확인
공과금 고무줄 항목
공과금이라고 다 정찰이 아니다. 이상한(?) 항목들이 있다. 견적서를 다시 요구하면 줄어들기도 하는 항목이다.
🚫 완납증명서
잔금 완납하면 주는 증명서, 500원이면 충분
🚫 제증명
등기부등본 등 서류 발급 비용, 2~3천원이면 충분
🚫 법원 제출 대행
사실상 보수액 부분
🚫 등기 원인 작성
소유권 이전한다고 써주는 것, 사실상 보수액에 해당
🚫 세무 대행 및 납부
이것도 당연히 보수액
찾아보니 내가 맡긴 법무사무소의 고유 양식인 듯 한데, 보수액에 잡혀야할 부분이 공과금 항목에 포함돼있다. 스리슬쩍 끼워팔기 지렸.. 공과금이니까 어차피 정찰 항목이겠지 하고 넘겨버리면 '나 호구요' 인증하는 셈이다.
보수액
보수액 부분은 간단하다.
✅ 보수액
✅ 교통비/일당
✅ 부가세 : 보수액의 10% (안 붙이는 곳도 있음)
말 그대로 등기 업무를 해주는 서비스 이용료다. 웃긴 건 교통비 부분이다. 법무사무소는 대부분 법원 인근에 있다. 멀어봤자 도보 10분 거리. 그런데 교통비로 10만원씩 청구한다.
흥정 결과
처음 등기비용 견적서를 받고 놀랐다. 예상보다 훨씬 비쌌다. 대출 조건이 다른 곳에 비해 월등히 좋았기 때문에 그냥 청구한 대로 낼 수도 있었다. 하지만 사무실이 법원 코앞에 있는데 교통비 7만원은 너무 하지 않나? 차로 1시간 30분 거리인 내가 직접 가도 왕복 톨비가 2만원이다. 거기다가 제증명 5만원, 완납증명서 5만원 이런 식으로 잡혀있는 걸 보니 도저히 이대로 낼 수가 없었다.
이모한테 전화해서 "교통비 좀 깎아달라, 다른 사무소에서는 얼마에 해준다고 했다", 이런 식으로 얘기하니 바로 깎아줬다. 새로 받은 견적에도 제증명은 여전히 5만원이었지만 그냥 보수액으로 다 합쳐서 생각했을 때 터무니 없는 가격은 아닌 듯해서 그냥 내기로 했다.
결론적으로 첫 견적 459,000원 > 흥정 후 견적 297,000원 (-162,000원 깎음)
첫 낙찰 치고 착착 진행되는 중! 다음 편은 잔금 납부 절차로 남겨보려고 한다.
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👇경매 낙찰 후 절차 전편 바로가기
1편: 경매 첫 낙찰! 나의 실수, 입찰가 산정 기준, 수익률 계산
5편: 경락잔금대출 자서, 부대조건(금리 우대 조건) 확인하기
9편: 전세 계약, 소요 기간, 부동산 여러곳, 피터팬
10편: 전세 잔금, 경락잔금대출 상환, 말소 등기, 중도상환수수료
