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경매 낙찰 후 절차 마지막편
경매 낙찰 후 모든 절차가 마무리되는 건 임대 계약 잔금을 치렀을 때다. 난 전세금으로 경락잔금대출 전액을 상환하고 말소등기까지 마쳤다. 낙찰 70일 만이었다. 경매에 대해 아무것도 모르던 내가 두달여만에 집주인이 됐다니, 감격스럽다.
오늘은 경매 낙찰 후 마지막 절차인 전세 잔금 치르는 과정과 경락잔금대출 상환 방법 등에 대해 남겨보려 한다. 온라인에서 잘 보기 힘든 자료라 쓸까말까 고민했지만, 훗날의 나를 위해 남겨놓으려고 한다. 경매 낙찰 후 절차를 알아보는 낙찰자가 도움을 받았으면 좋겠다.
본 게시물은 제가 경매를 낙찰받은 뒤 직접 겪은 과정을 정리한 글로,
인터넷에서 쉽게 볼 수 없는 귀한 정보입니다.
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경락잔금대출 상환 구조
임차인은 전세금 중 1억원은 A은행에서 대출받고 차액은 본인 돈으로 내기로 했다. 만약 대출 없는 집이라면 은행으로부터 1억원, 임차인으로부터 차액을 본인 통장에 받게 된다.
하지만 경락잔금대출이 껴있는 경우는 다르다. 은행이 경락잔금대출을 전액 상환한 뒤 차액만 집주인에게 입금해준다.
예를 들어 경락잔금대출 원금이 5천만원, 이자와 중도상환수수료가 100만원이라면 A은행은 경락잔금대출 은행에 5,100만원을 보내고 나머지 4,900만원만 집주인 통장에 입금해준다.
경락잔금대출 은행은 A은행으로부터 돈을 받은 뒤 법무사를 통해 등기부등본에 설정된 근저당권을 말소시킨다. 말소등기가 접수되면 접수증이 나오고 이를 A은행에 보내주면 모든 절차는 끝이다. 아래에 하나하나 설명해보겠다.
임차인 직접 입금
오전 10시쯤 임차인으로부터 전세금에서 대출 1억원을 뺀 우수리 금액이 입금됐다. 이 돈이 들어오는 순간부터 잔금 처리 절차가 시작된다고 보면 된다.
가상계좌 받기
경락잔금대출 은행에 전화해서 상황을 설명하면 가상계좌번호와 상환할 액수를 알려준다. 이 금액에는 원금과 이자, 중도상환수수료가 포함돼있다. 이제 부동산에 계좌번호와 상환액을 전달하면 된다. 부동산은 이 내용을 임차인 통해 전세대출은행에 전달할 것이다.
가상계좌번호가 아니라 은행 명의 계좌번호 (예금주가 ㅇㅇ은행인 계좌)를 알려주기도 한다. 어느 것으로든 상관 없으니 은행에서 안내받은 대로 부동산에 전달해주면 된다.
난 대출이니 전세계약이니 전부 처음이라 잘 모르는데 부동산도 어리바리해서 뜬금없이 개인 입출금통장 계좌번호를 알려달라고 했었다..;; 이것 때문에 잔금 처리 지연되고 내가 직접 전세대출은행이랑 전화를 해야 했다. 중개수수료가 아깝기 그지없다.
대출 상환 확인
전세대출은행에서 경락잔금대출 은행에 해당 돈을 입금하면 대출이 상환되었다는 안내 문자가 온다. 이로써 내가 낙찰받은 오피스텔은 대출 없는 물건이 되었다. 그럼 이제 등기부등본에서도 대출 흔적을 지워보자.
말소등기
말소는 직접하지 않고 은행이 법무사를 통해 진행한다. 은행으로부터 법무사 수수료 5만원을 입금해달라는 문자를 받았다. 좀 비싸다는 생각이 들긴 했지만 내가 직접 안가도 된다는 것에 감사하며 바로 이체했다.
등기신청 접수증
법무사가 말소등기를 신청한 뒤 접수증을 찍어서 보내준다. 이 사진을 부동산 통해 임차인 쪽 은행에 전달하면 모든 절차는 끝이 난다.
중개수수료 이체
이제 임차인과 돈을 주고 받는 일은 끝났다. 거래가 끝났으니 중개수수료 정산의 시간. 복비를 부동산에게 보내주면 정말로 끝났다.
주의할 점
주의할 점은 이 경우처럼 임차인이 전세대출을 받아 잔금을 치를 때는 이 모든 절차가 은행 업무 시간 안에 끝나야 한다. 특히 말소등기 신청접수증을 반드시 당일에 은행에 보내야 한다. 이게 이뤄지지 않으면 전세대출이 취소될 수 있다. 그러니 미리 준비해놓고 가급적 오후 2~3시에는 끝낼 수 있도록 하는 게 서로에게 좋다.
이상으로 인생 첫 경매 낙찰 후기 10편을 끝낸다. 이번 투자로 많은 걸 배웠다. 운 좋게 실투입 현금 없이 진행했다. 낙찰가에 온갖 비용을 다 더해도 전세금으로 커버하고도 남는다는 이야기.
하지만 입찰가를 너무 높게 쓰는 바람에 기대수익이 많이 줄었다. 일단 잔금 치르고 수중에 몇백만원이 생기긴 했지만 많이 아쉽다. 혹시 2년 뒤에 안팔리면 어떡하나 이런 걱정도 든다.
다시 물건 찾기에 몰두해야겠다. 조금 더 좋은 물건을 조금 더 싸게 받기 위해 열심히 발품 팔아봐야지. 부동산 부자가 되는 그날까지!!!
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👇 경매 낙찰 후 절차 전편
1편: 경매 첫 낙찰! 나의 실수, 입찰가 산정 기준, 수익률 계산
5편: 경락잔금대출 자서, 부대조건(금리 우대 조건) 확인하기
9편: 전세 계약, 소요 기간, 부동산 여러곳, 피터팬
10편: 전세 잔금, 경락잔금대출 상환, 말소 등기, 중도상환수수료
