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확정일자의 중요성
살고있는 전셋집이 경매에 나왔다면 내 전세금을 돌려받을 수 있을지가 관건입니다. 세입자가 경매를 통해 보증금을 '보다 수월하게' 회수하기 위해선 반드시 세 가지 요건을 갖춰야 합니다. 확정일자, 전입신고, 배당요구 이렇게 3가지인데요. 셋 중 하나라도 때를 놓치면 보증금을 돌려받는 게 매우 어려워집니다.
오늘은 이 중 확정일자를 늦게 받아 전세금을 돌려받기 어려워진 케이스를 짚어보려고 합니다.
말소기준권리
말소기준권리는 2022년 4월 25일 신한은행의 가압류입니다. 임차인은 이보다 전에 전입신고를 해서 대항력을 갖추고, 확정일자를 받았어야 경매 배당금에서 우선적으로 보증금을 받아갑니다. 당연히 배당요구도 했어야 하고요.
확정일자를 빠뜨린 듯
임차인 박씨는 2016년 9월 28일부터 이 집을 점유했습니다. 전입신고는 당일에 바로 하셨습니다. 배당요구종기일인 2023년 4월 24일 전에 배당요구도 하셨고요.
문제는 확정일자입니다. 임차인은 보통 이사 당일에 전입신고를 하고 확정일자까지 받곤 합니다. 하지만 이 사건 임차인은 6년 반 동안 확정일자를 받지 않고 있다가 집이 경매에 넘어간 이후인 2023년 2월 23일에서야 확정일자를 받았습니다.
물론 전입신고를 했기 때문에 대항력은 있습니다. 경매로 집주인이 바뀌더라도 박씨의 계약기간이 남았다면 계속해서 그 집에 살 수 있습니다. 대항력이 있기 때문에 설령 배당금으로 전세금을 전부 회수하지 못할지라도 낙찰자로부터 차액을 받아낼 수는 있습니다.
하지만 어디까지나 낙찰이 됐을 때의 얘기입니다. 이 물건이 과연 경매에서 낙찰될 수 있을까요? 계속해서 설명하겠습니다.
배당 순서는 전입신고/확정일자 중 늦은 날 기준
임차인을 포함한 채권자들은 자신이 돈을 받아내야할 권리가 발생한 날을 기준으로 순번을 부여받습니다. 세금은 거의 최우선이라고 보면 되고, 가압류, 압류 등은 등기부에 적힌 날짜가 기준이 됩니다. 임차인은 전입신고와 확정일자 중 늦은 날이 기준이 됩니다.
임차인 박씨는 2016년 9월 28일 전입신고를 했지만, 확정일자는 2023년 2월 23일에 받았으므로 더 늦은 날인 확정일자를 기준으로 순번을 받습니다.
권리가 발생한 날짜에 따라 정해진 배당 순서는 아래와 같습니다.
| 순번 | 날짜 | 권리자 | 채권금액 |
| 1 | 구리시 | 체납상당액 | |
| 2 | 2022.04.25 | 신한은행 | 40,821,997 |
| 3 | 2022.05.12 | 한국자산관리공사 | 400,000,000 |
| 4 | 2022.11.16 | 김ㅇㅇ | 500,000,000 |
| 5 | 2023.02.23(확정일자) | 임차인 박ㅇㅇ | 250,000,000 |
임차인 보증금은 5번째 순번입니다. 앞선 채권액이 액수도 커서 아마 임차인에게 돌아가는 돈은 아주 적을 겁니다. 그럼 차액은 온전히 낙찰자가 부담해야 합니다.
낙찰될 가능성 낮아
만약 이 물건이 3억원에 낙찰된다면 임차인에게는 6천만원 정도만 배당될 것입니다. 그럼 낙찰자가 차액 1억 9천만원을 임차인에게 현금으로 줘야합니다. 즉 낙찰자는 최종적으로 이 오피스텔을 3억원에 1억 9천만원을 더한 4억 9천만원에 인수하게 됩니다.
그런데 근처 비슷한 매물 호가가 4억 5천~5억대입니다. 낙찰자가 부담해야 할 돈이 시세랑 큰 차이 없거나 오히려 비싼 수준이죠. 이 동네를 깊게 분석해보지 않아서 모르겠지만, 입찰할 이유가 별로 없어보입니다.
아마 이 사건은 꽤 오랫동안 낙찰자를 찾지 못할 겁니다. 임차인은 기약 없이 이 물건이 낙찰되기를 기다려야 합니다. 확정일자를 바로 받았으면 최우선으로 배당받아갈 수 있었을 텐데 아쉽네요.
이상으로 임차인이 말소기준권리 이전에 전입신고는 했으나 확정일자를 받지 않아 배당 순서가 뒤쳐진 경우를 짚어보았습니다. 경매에 입찰하신다면 반드시 낙찰시 인수해야할 권리가 있는지 꼼꼼히 따져보셔야 하고요. 현재 전입신고나 확정일자를 받지 않고 전월세집에 거주 중인 임차인이라면 서둘러 절차를 밟으시기 바랍니다.
