반포 아크로리버파크 경매 33평형 권리분석 필요자금

오늘은 서울 서초구 반포 아크로리버파크 아파트 경매 물건 권리분석을 해보겠습니다. 흔히 '아리팍'이라고 불리는 대장 아파트인데요. 경매에 나온 물건은 33평형(110E㎡)입니다. 권리분석과 시세 파악, 필요 자금, 예상 낙찰가를 정리해보겠습니다.

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본건 소개

물건 개요

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 101동 14층 물건입니다. 84.98㎡로 방 3개, 화장실 2개인 33평형입니다.

감정가는 42억원입니다. 2차례 유찰되어 감정가의 64%인 26억8,800만원에서 시작합니다. 입찰보증금은 최저가의 10%인 2억6,880만원입니다. 입찰하실 분은 2억6,880만원짜리 수표 1장을 발행하여 제출하셔야 합니다.

👉 수표 발행하는 방법

감정평가서에 첨부된 내부구조도를 보면 방 3개, 욕실 2개를 갖춘 4Bay 구조 33평형입니다. 네이버 부동산에 올라와있는 평면도를 보니 110E 타입이네요. 경매 수익률을 따져보기 위해선 시세를 정확히 파악해야 하므로 네이버 부동산으로 어떤 타입인지 반드시 확인하셔야 합니다.

입지 분석

반포 대장아파트라 입지 분석을 생략해도 되겠으나 짚어보겠습니다. 반포 아크로리버파크는 이름 답게 한강변에 위치합니다. 올림픽대로 타고 지나가면 멀리서도 보이는 고급 아파트죠. 한강공원으로 바로 나갈 수 있고 고층이라 동호수에 따라 멋진 한강 조경도 즐길 수 있습니다.

지하철역도 가깝습니다. 9호선 신반포역까지 도보로 4분입니다. 인근에 3, 7 9호선이 지나는 고속터미널역도 있고 반대편으로는 구반포역이 있습니다.

학군도 말할 것 없죠. 아크로리버파크 전체동은 도보 8분 거리에 반포초등학교로 배정됩니다. 인근 학교로는 신반포중, 반포중, 세화여중, 세화여고 등이 있습니다.

반포 아크로리버파크는 1,612세대 15개동으로 이루어져있는 대단지입니다. 최고 38층이며 2016년 입주해 7년 반 정도 된 아파트입니다. 총 주차대수는 2,973대로 세대당 1.84대입니다.

권리분석

가장 중요한 권리분석을 해볼까요. 말소기준권리는 2021년 2월 10일 케이비캐피탈의 근저당권입니다. 이후 설정된 모든 권리는 말소되므로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 압류도 없이 깔끔하네요. 당해세 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

👉 당해세를 주의해야 하는 이유

임차인을 보겠습니다. 임차인이 2017년 3월 전입한 뒤로 계약을 연장하여 거주 중인 것으로 보입니다. 전입일자와 확정일자가 말소기준권리(2021.2.10)보다 빠르므로 임차인은 최초 계약에 대해서 대항력과 우선변제권 조건을 모두 갖췄습니다. 또한 배당요구종기일인 2022년 11월 7일 전에 배당요구도 했습니다. 따라서 임차인은 최초 보증금인 12억5천만원을 이 사건 낙찰금에서 전액 배당받아갑니다. 즉 낙찰자가 추가로 인수할 금액이 없습니다.

두 번째 계약을 보겠습니다. 무슨 사정인지 정확히 알 수는 없지만 임차인이 2022년 9월에 다시 전입신고를 하고 확정일자도 다시 받았습니다. 아마도 보증금을 5% 올려서 계약을 연장한 것 같은데 이때 확정일자를 안 받았나 봅니다. 보증금을 증액하여 계약을 다시 맺었다면 증액분에 대한 우선변제권을 행사하기 위해 해당 계약에 대한 확정일자를 받았어야 합니다.

👉 경매시 확정일자의 중요성

매각물건명세서를 보니 저의 추측이 맞는 것 같습니다. 2022년 9월 2일에 최초 보증금에 대한 배당요구를 했고, 같은 날에 연장 계약에 대한 확정일자를 받았네요. 아마 연장계약을 한 뒤에 이 물건이 경매에 넘어갔다는 걸 알게 됐고, 그제서야 뒤늦게 확정일자를 받은 것 같아요. 임차인에게는 안타깝지만 증액분 6,250만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

정리하면 이 물건은 선순위임차인이 있는 물건이라 주의가 필요하지만 낙찰자가 추가로 인수하는 금액이 없으므로 아주 안전한 물건이라고 할 수 있습니다.

👉 선순위임차인이 있는 물건을 주의해야 하는 이유

일단 매각물건명세상으로는 명도 문제도 딱히 없을 것 같은데요. 보통은 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 계속 거주하고 있다면 명도에 차질을 빚을 수가 있습니다. 하지만 임차인의 점유기간이 2023년 3월 9일까지로 되어있네요. 이 부분은 임장에서 확인해야겠지만 아마 현재 거주하고 있지 않을 수도 있겠습니다. 그렇다면 정말 무혈입성이 가능할지도 모르겠네요!

시세 파악 및 낙찰가 예상

현재 반포 아크로리버파크 110E 타입 매매 호가는 36억원입니다. 가장 최근 실거래는 올해 4월 32억8천만원에 이뤄졌습니다. 찾아보니 같은 101동 10층 급매물이네요.

이 물건이 올해 1월 31일 최저가 33억6천만원으로 진행됐을 때는 유찰되었습니다. 올해 초까지만 해도 33억 6천만원은 매력 없는 가격이었다는 셈인데요. 현재는 호가가 36억원까지 올랐으니 지난번 최저가보다 높게 낙찰될 가능성도 있지 않을까 예상해봅니다.

다만 물건지는 남동향으로, 거실이 102동쪽을 향하고 있습니다. 한강은 북서쪽에 있기 때문에 거실에서 한강뷰는 안 나옵니다. 최근 실거래가 32억8천만원이 급매였다는 점, 현재 호가가 36억원인 점, 7개월간 거래가 없었던 점을 고려하면 낙찰가는 33억5천만원 정도로 예상해봅니다. 주관적인 계산입니다:)

필요 자금

33억 5천만원에 낙찰받았다는 가정에서 경락잔금대출 한도 70%, 금리 5.5%로 계산을 해보겠습니다. 어떤 블로그에서도 필요 자금까지 계산해주지는 않습니다! 제 글이 도움이 되고 있다면 중간에 광고 한번씩 클릭 부탁드립니다. 꾸준한 포스팅에 큰 도움이 됩니다🥰

실거주시

실거주할 경우 들어갈 돈은 다음 표와 같습니다. 소유권 이전을 위해 현금 11억 3,1117만원이 필요하고 매달 대출이자로 1,074만원을 납부합니다. 자세한 계산 방법은 아래 표와 같습니다.

반포 아크로리버파크 경매 필요 자금 (실거주시)
1. 낙찰가	33억 5,000만원
2. 대출금액(낙찰가의 70%)	23억 4,500만원
3. 입찰보증금(최저가의 10%)	2억 6,880만원
4. 잔금(1-2-3)	7억 3,620만원
5. 등기비용	1억 2,617만원
6. 총 필요 현금(4+5)	11억 3,1117만원
7. 월 대출이자	1,074만원

전세 계약시

전월세 계약으로 보증금을 받는다고 해서 투입하는 현금을 줄이기는 힘듭니다. 아마도 임차인이 전세자금대출을 받을 가능성이 큰데, 이 경우 은행은 경락잔금대출부터 갚도록 하기 때문입니다. 자세한 내용은 아래 글을 참고해주세요.

👉 경매 낙찰 후 잔금 치르는 방법

전세를 맞추면 소유권 이전을 위해 필요한 현금은 11억 3,117만원으로 동일하지만 매달 갚아야 하는 대출이자가 줄어듭니다. 현재 호가대로 15억원에 맞출 경우 월 대출이자 352만원을 내야 합니다. 자세한 계산은 아래 표와 같습니다. (중도상환수수료 및 복비 별도)

반포 아크로리버파크 경매 필요 자금 (전세 계약시)
대출금액	23억 4,500만원
전세금	15억원
대출잔액	8억 4,500만원
월 대출이자	352만원

월세 계약시

월세를 맞춘다면 월세로 대출이자를 일부 충당할 수 있습니다. 현재 호가대로 3억/530만원에 맞출 경우 매달 실제 부담하는 비용은 407만원입니다. 계산 방법은 아래 표와 같습니다. (중도상환수수료 및 복비 별도)

반포 아크로리버파크 경매 필요 자금 (월세 계약시)
대출금액	23억 4,500만원
월세 보증금	3억원
대출잔액	20억 4,500만원
월 대출이자	937만원
월세 수입	530만원
월 부담비용	407만원