목차
오늘은 제가 부동산 경매 물건을 찾을 때 활용하고 있는 두인경매 사이트를 소개하고자 합니다. 두인경매 사이트는 기본적으로 무료로 제공되며, 유료회원이 되면 물건과 관련한 추가 정보까지 열람할 수 있습니다. 두인경매 사이트에서 무료로 제공하는 정보만으로도 물건 파악이나 권리분석을 충분히 하실 수 있습니다.
그럼 제가 두인경매를 어떻게 이용하고 있는지 보여드리겠습니다. 저는 유료결제를 이용 중이지만 무료 정보 기준으로 설명하겠습니다.
경매 후 낙찰 절차와 관련해서도 상세히 포스팅했으니 궁금하시다면 아래 링크를 참고해주세요.
두인경매 사이트 소개
두인경매는 부동산 경매 정보를 제공하는 무료 사이트입니다. 여러 사이트가 있지만 그 중 두인경매를 이용하는 이유는 인터페이스가 가장 직관적이기 때문입니다. 쓸데없는 팝업창도 없고 속도도 빠릅니다. 경매뿐 아니라 공매 정보를 함께 제공한다는 점도 장점이죠. 다만 공매 정보쪽은 인터페이스가 좀 지저분합니다.
두인경매 사이트에서는 경매에 나온 물건을 법원별, 소재지별로 검색할 수 있는 건 물론이고 역세권만 따로 모아보는 것도 가능합니다. 역세권 물건은 가격 방어가 잘되고 임대도 잘 맞춰지기 때문에 많은 분들이 선호하죠. 또 이해관계인 검색도 가능한데요. 이를 활용하면 경쟁률 낮은 물건을 찾아 단독 입찰을 노려볼 수도 있습니다. 이 방법은 추후에 설명하겠습니다.
두인경매 사이트 소개는 이 정도로 하고 제가 두인경매에서 물건을 어떻게 추리는지 알려드리겠습니다. 저만의 노하우 대공개입니다. 도움이 되신다면 광고 한번씩 클릭해주세요🫰 꾸준한 포스팅에 큰 도움이 됩니다!
물건 찾는 방법
저는 종합검색을 이용합니다. 제가 필터를 거는 건 물건 종류, 소재지, 유찰횟수 이렇게 3가지입니다.
물건 종류
물건 종류는 크게 주거용, 상업용, 토지, 차량 및 선박, 기타로 분류됩니다. 저는 여기서 주거용 아파트, 상업용 오피스텔만 선택합니다. 이유는 간단합니다. 가장 접근이 쉽고 거래도 많고, 대출도 쉽고, 임대 맞추기도 편합니다. 대부분의 경매 투자자들은 아파트와 오피스텔, 또는 상가로 시작해서 토지 쪽으로 확장해갑니다.
경매가 처음이라면 무조건 오피스텔을 추천합니다. 아파트에 비해 취등록세가 비싸긴 하지만 다주택자 중과세가 없습니다. 아파트는 추가로 취득할 때마다 취등록세율이 급증합니다. 2주택자까지는 취득세율이 최대 3%(비조정지역 기준)이지만 3주택자는 8%, 4주택자부터는 12%입니다. 하지만 오피스텔은 1개를 취득하든 10개를 취득하든 매번 4%입니다.
물론 세금을 가장 많이 아끼려면 2주택까지는 아파트로 취득해서 각 1% 취득세를 내고 3주택부터 오피스텔을 낙찰받으면 됩니다. 다만 아파트는 기본적으로 오피스텔보다 비싸서 진입장벽이 높습니다. 또 오피스텔은 업무용으로 돌릴시 주택으로 잡히지 않지만 아파트는 무조건 주택수에 잡힙니다.
이런 점을 고려하면 첫 투자는 오피스텔로 하는 게 가장 마음이 편합니다. 이건 각자 사정에 따라 다르므로 아파트로 시작하셔도 됩니다. 저는 이미 오피스텔과 아파트가 있어서 두 가지를 함께 보고 있습니다!
소재지
다음은 소재지입니다. 소재지는 본인이 임장을 갈 수 있는 마지노선으로 잡으면 됩니다. 서울에서 부산까지 임장을 갈 수는 없으니까요. 임장만이 문제가 아니고 입찰하러 법원에도 나가야 하고, 만약 낙찰되면 법원을 몇번 더 가야합니다. 그러므로 본인의 주거지에서 너무 먼 곳은 피하시는 게 좋습니다.
저는 임장을 못해도 1번은 가보고 입찰 여부를 결정합니다. 서울에 살고 있어서 서울, 경기, 인천 물건을 검색합니다. 그런데 몇번 해보니 서울, 경기, 인천만 해도 너무 넓어서 요즘엔 조금씩 범위를 좁혀가고 있습니다. 먼 곳은 편도로만 거의 2시간이 걸리더라구요.. 이 정도 거리에 있는 물건은 아주 훌륭한 수익을 낼 수 있는 게 아니면 후순위로 미루는 편입니다.
요즘은 집에서 편도 1시간 30분 이내 물건을 찾고 있습니다. 그래도 물건은 차고 넘칩니다. 필터를 좁히는 걸 너무 두려워하지 마세요. 서울, 경기, 인천 지역 아파트와 오피스텔 물건만 해도 현재 1,816건입니다.
유찰횟수
마지막으로 유찰횟수도 필터를 거는데요. 최소 2회 유찰된 것부터 봅니다. 경매의 최대 장점은 좋은 물건을 시세보다 싸게 산다는 것입니다. 이 장점을 살리기 위해선 무조건 싸게 사야합니다. 이건 정말 수없이 강조해도 늘 부족합니다. 물건을 낙찰받는 게 목표가 아닙니다. 물건을 '싸게' 낙찰받는 게 목표가 되어야 합니다.
경험상 하자가 없는 좋은 물건은 대부분 1회 유찰 혹은 2회 유찰 후 낙찰됩니다. 유찰이 되는 이유는 여러가지가 있겠지만, 가장 큰 이유는 가격적인 메리트가 없기 때문입니다. 즉 투자자들이 "이 물건 탐나긴 하는데 이 가격이면 안 사고 말지"해서 유찰됐다는 소리입니다. 그러니 경매 초반부터 낙찰만을 목표로 해서 뛰어들지 마세요.
최저경매가순 정렬
필터를 걸었다면 검색 결과를 봐야겠죠. 검색결과는 무조건 최저경매가순으로 봅니다. 경매의 목적은 뭐다? 물건을 싸게 사는 것입니다.
첫 페이지에는 유찰 10회 이상된 물건들이 많습니다. 초보 때는 하나하나 눌러서 왜 10회나 유찰됐는지 꼼꼼히 따져보면서 연습하셔야 합니다. 보통 4회 이상 유찰된 물건은 분명한 하자가 있습니다. 여기서 '하자'라 함은 집 자체의 결함이 아니라 수익을 낼 수 없는 구조를 의미합니다.
이상으로 무료 경매 사이트 두인경매에서 물건 찾는 방법에 대해 알아보았습니다. 필터를 어떻게 거느냐는 투자자의 니즈에 달렸습니다. 저는 수익 극대화가 목적이라 이렇게 쓰고 있는데요. 만약 실거주가 목표라면 필터를 조금 손보셔야 합니다.
그럼 두인경매 사이트 정보로 권리분석하는 방법은 다음 글에서 살펴보겠습니다.
다른 글이 궁금하신 분은 이런 글도 추천합니다!
