경매 낙찰 후 절차 4 : 명도, 공용관리비, 협상 방법

경매 낙찰후기 4편 : 명도

경매로 부동산을 낙찰받으면 낙찰자가 미납관리비 중 공용관리비 부분을 인수한다고 알려져있다. 틀린 말은 아니다. 하지만 엄밀히 따지면 '물건이 공실'이었을 때나 해당하는 이야기이다.

만약 임차인이 계속 살고 있었다면? 사용주의 원칙에 따라 관리비는 당연히 임차인이 내야한다. 오늘은 임차인과의 협상을 통해 관리비 인수 부담을 낮춘 경험을 적어보려고 한다.

본 게시물은 제가 경매를 낙찰받은 뒤 직접 겪은 과정을 정리한 글로,
인터넷에서 쉽게 볼 수 없는 귀한 정보입니다.
도움이 되셨다면 본문에 있는 광고 한번 클릭해주세요!
꾸준한 포스팅에 큰 도움이 됩니다🫰

공실인 줄 알았지만

경매 초보인지라 명도로 힘을 빼고 싶지 않았다. 그래서 일부러 공실인 물건을 낙찰받았다. 미납관리비 중 공용관리비만 내고 곧바로 부동산에 내놓을 예정이었다.

낙찰 후 임차인과 통화해보니 이미 이사 나온 지 일년이 넘었다고 했다. 완벽한 무혈입성을 꿈꾸며 문을 연 순간 당황할 수밖에 없었다. 임차인의 짐이 상당히 많이 남아있었다.

관리비는 사용자 부담 원칙

난 이 집이 공실인 줄 알았기 때문에 미납관리비 중 공용부분만 선납한 뒤 그마저도 집주인(채무자)한테 청구할 생각이었다. 낙찰가가 채무금액보다 높아서 채무자에게도 약간의 돈이 돌아가기 때문이다.

하지만 임차인이 살고있는 상태라면 얘기가 달라진다. 임차인은 집이 경매에 넘어간 뒤부터 몇개월 동안 관리비와 월세를 내지 않고 살았다. 이후 이사를 가긴 했지만 사실상 몸만 빠져나가고 매트리스, 의자, 세면도구, 주방도구 등은 그대로 두고 나갔다. 얘기를 들어보니 정말로 이사를 간 건 맞지만 때때로 이 집에 들러 자고 간 것 같았다. 결국 이 임차인은 본인의 주거지를 옮기긴 했지만 이 집도 사실상 점유하고 있었던 셈이다.

그렇다면 그 기간에 발생한 관리비는 당연히 사실상 그 집을 점유하고 있던 임차인이 내야 한다. 낙찰자가 전액 또는 공용관리비를 내줄 이유가 전혀 없고, 이미 내버리고 나면 나중에 집주인한테 받아내기도 어려워진다. 이미 200만원을 낼 생각으로 들어간 물건이었지만 변수가 생겼으니 깎을 수 있는 만큼 깎아보기로 했다.

미납관리비 협상

세대관리비	10만원
공용관리비	160만원
연체료	25만원
총 미납관리비	195만원

미납관리비는 총 195만원이었다.

임차인에게 이 관리비는 전액 당신이 부담해야할 돈이라고 못박았다. 다만 실제로 이 집에 거주하지는 않은 것 같고 짐도 많은 편은 아니니 다음 주까지 짐을 완전히 빼면 95만원은 내가 내주겠다고 제안했다. 제안을 거절하면 관리비 전액을 다 낼 때까지 명도확인서를 줄 수 없다고 이야기했다.

알아볼 시간을 달라던 임차인은 다음날 곧바로 제안을 수락했다. 그리고 바로 다음날 모든 짐을 뺀 뒤 관리비 100만원을 납부했다.

지금 생각해보니 너무 많이 깎아준 것 같긴 하다. 사실상 이사비 100만원을 준 셈이다. 짐의 양으로 보면 30만원만 줘도 충분했을지 모른다. 명도확인서라는 강력한 무기가 있었는데 제대로 활용하지 못한 게 아쉽다. 그래도 원래 내려고 했던 공용관리비 160만원에서 65만원이나 깎았으니 선방했다고 생각하기로 했다. 이 모든 게 낙찰 일주일도 안돼서 끝냈으니 그걸로 만족해보려고 한다.