경매 낙찰 후 절차 2 : 경락잔금대출 금리, 한도, 신탁 근저당

경락잔금대출 알아보기

일단 일은 저질러졌다. 차 떼고 포 떼면 700~800만원 정도밖에 못벌지도 모르지만 낙담할 시간이 없다. 이제 우리의 목표는 최대한 비용을 줄여서 수익을 조금이라도 늘리는 방법뿐이다. 그럼 먼저 가장 싼 대출을 찾아야 한다.

역시 예상대로 흘러가는 건 없었다. 생각보다 금리는 비쌌고 한도는 적었다. 오늘은 경락잔금대출 금리와 한도, 신탁 대출과 근저당 대출 차이에 대해 정리해보려고 한다.

본 게시물은 제가 경매를 낙찰받은 뒤 직접 겪은 과정을 정리한 글로,
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전편부터 읽어보기⬇️

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경락잔금대출 구조

경락잔금대출은 쉽다고들 이야기한다. 낙찰가의 80~90%까지는 나오는 편이고 금리도 주담대보다는 저렴하다고 알려져있다. 하지만 막상 조건을 받아보니 기대했던 수준에는 못 미쳤다.

종류도 꽤나 복잡한데, 단타냐 전세냐 월세냐에 따라 대출 종류와 한도, 금리가 달라진다. 전세보다는 월세를 놓을 때 대출 조건이 더 좋다. 또 은행은 대출이자로 돈을 버는 곳인 만큼 대출금액이 커야 금리나 중도상환수수료를 깎아준다.

대출금액이 소액이고 전세 맞춘 뒤 바로 대출을 갚아버릴 예정이라면 중도상환수수료가 비싸니 주의가 필요하다.

신탁? 근저당?

대출은 크게 개인가계대출과 사업자대출로 나뉘고, 사업자대출은 또 신탁 대출과 근저당 대출로 나뉜다. 오피스텔은 대부분 사업자대출로 진행한다.

신탁 대출은 대출이 많이 나오지만 금리가 비싼 편이고 근저당 대출은 대출이 적게 나오지만 금리가 조금 낮다.

다만 요즘 같이 전세사기로 흉흉할 때는 신탁 대출은 피하는 게 좋다. 전세금을 받아서 신탁등기를 말소시킨다고 하더라도 말소되기까지 며칠이 소요된다. 세입자들이 전입신고나 확정일자 받기도 까다롭다. 즉 전세사기에 며칠간 노출되기 때문에 세입자를 맞추기 어렵다는 것.

특히 부동산에 따르면 내가 낙찰받은 물건 주변은 최근 전세사기가 벌어져서 세입자들이 불안해하는 상황이라고 한다. 신탁등기돼있는 물건 중에 보증금 300~500짜리 월세는 꽤 있지만 전세는 꺼려하는 분위기라고 전해들었다. 나는 최대한 세를 빨리 맞춰야하는 상황이라 사업자 근저당으로 진행하기로 했다.

경락잔금대출 한도 및 금리

근저당 대출은 금리도 높고 한도도 많이 안나왔다. 대출이모들에게 전화를 돌려 비교해보니 대략적인 한도와 금리, 중도상환수수료는 이 정도였다.

- 근저당 대출 : 낙찰가의 62~75%, 금리 5.2~5.7%, 중도상환수수료 0.75%~1.5%
- 신탁 대출 : 낙찰가의 90~93%, 금리 5.4~5.7%, 중도상환수수료 1.5%

대출한도가 낮다보니 현금 흐름에도 약간의 차질이 생겼다. 내가 준비해놓은 현금보다 700만원 정도는 더 필요했다. 여윳돈을 제외한 모든 돈이 예적금으로 묶인 상태라 부족한 돈은 마이너스 통장을 이용하기로 했다. 무려 8.3%의 사악한 금리지만 어쩔 수 없다.

중도상환수수료

대출금액	8,000만원
대출금리	5.20%
중도상환수수료율	0.75%
대출일자	2023년 8월 1일
만기일자	2026년 7월 31일
중도상환일자	2023년 8월 1일
대출일수	1
잔존일수	1095
대출이자	1.1만원
중도상환수수료	60.만원
총 이자	61.1만원

중도상환수수료는 정말 생각지도 못한 비용이었다. 근저당대출로 8천만원을 받으면 금리 5.2%, 중도상환수수료 0.75%를 적용했을 때, 대출 실행한 날 바로 전액을 갚아도 중도상환수수료와 대출이자로 61만원이 나간다. 대출상환일이 하루 늦어질 때마다 여기서 1.1만원씩 늘어난다. 소유권이전등기 후 전세계약까지 10일이 걸린다면 총 72만원이 지출되는 셈이다.